Calculer une révision de loyer commercial semble simple sur le papier — une formule, deux indices — mais la plupart des erreurs viennent d'un mauvais choix d'indice ou d'une confusion entre indexation annuelle et révision triennale, deux mécanismes juridiquement distincts. Voici la méthode complète, avec la formule, un exemple chiffré, et un calculateur gratuit pour l'appliquer directement à votre bail.
ILC ou ILAT : lequel s'applique à votre bail ?
Le critère n'est pas le statut juridique de votre locataire, mais la nature réelle de l'activité exercée dans les locaux :
- ILC (indice des loyers commerciaux) : activités commerciales et artisanales. Créé en 2008, publié chaque trimestre par l'INSEE.
- ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : activités tertiaires non commerciales — bureaux, professions libérales, sièges sociaux, entrepôts logistiques, plateformes de services. Créé par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 et précisé par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011.
En cas d'activité mixte dans un même local, c'est l'activité principale qui détermine l'indice applicable, appréciée notamment par la répartition des surfaces et le chiffre d'affaires généré par chaque activité.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'ancien indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir de référence pour le plafonnement des baux conclus ou renouvelés après cette date — seuls l'ILC et l'ILAT jouent ce rôle aujourd'hui (article L.145-34 du Code de commerce). Un bail toujours indexé sur l'ICC mérite d'être vérifié avec votre conseil juridique.
Point de vigilance : les deux indices doivent être comparés à eux-mêmes — ILC avec ILC, ILAT avec ILAT. Mélanger les deux n'a aucun sens juridique et invalide le calcul.
Indexation annuelle et révision triennale : deux mécanismes à ne pas confondre
- L'indexation annuelle (clause d'échelle mobile) joue automatiquement, à la date prévue au bail, sans intervention d'aucune des parties ni du juge. Elle applique simplement la variation de l'indice entre deux dates fixées contractuellement.
- La révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce) est un droit que le bailleur ou le locataire peut exercer tous les trois ans, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Elle vise à rapprocher le loyer de la valeur locative (article L.145-33), la hausse résultant de cette révision restant en principe plafonnée par la variation de l'indice.
Un déplafonnement de la révision triennale reste possible, mais seulement si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, à elle seule, une variation de plus de 10 % de la valeur locative — un cas particulier qui sort du calcul standard.
La formule de calcul
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice nouveau ÷ Indice de référence)
- Indice de référence : celui du trimestre prévu au bail (généralement le trimestre de signature, ou le dernier trimestre publié à cette date).
- Indice nouveau : le dernier indice publié à la date de la révision ou de l'échéance d'indexation.
Exemple : un loyer annuel de 24 000 € HT, indexé sur l'ILC, avec un indice de référence à 120 et un indice nouveau à 124 :
24 000 × (124 ÷ 120) = 24 800 € HT
Soit une hausse de 3,33 %.
Que se passe-t-il si l'indice baisse ?
Par défaut, une baisse d'indice ne se traduit pas automatiquement par une baisse de loyer, sauf clause contraire explicitement prévue au bail. Le loyer reste inchangé au terme de la période, et la variation négative n'est simplement pas appliquée. C'est un point que beaucoup de gestionnaires découvrent au moment du calcul plutôt qu'à la lecture du bail — vérifiez systématiquement la clause avant de communiquer un résultat à votre locataire.
Un dispositif temporaire à connaître (aujourd'hui expiré)
Entre le 2ᵉ trimestre 2022 et le 1ᵉʳ trimestre 2024, la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat plafonnait la variation de l'ILC à 3,5 % pour les TPE et PME (moins de 250 salariés, chiffre d'affaires annuel n'excédant pas 50 millions d'euros). Ce dispositif, prolongé une fois, n'est plus en vigueur depuis le 1ᵉʳ trimestre 2024 : si vous calculez une révision sur une période postérieure, la formule standard s'applique sans ce plafond exceptionnel. Il reste utile de le connaître si vous devez recalculer une révision portant sur cette période historique.
Calculez votre révision directement
Plutôt que de reproduire ce calcul à la main à chaque échéance, notre calculateur de révision de loyer ILC/ILAT applique cette formule instantanément, avec le mécanisme de plafonnement en cas de baisse déjà intégré.
Vous gérez plusieurs baux et voulez que ces révisions soient calculées et appliquées automatiquement, avec proposition au propriétaire avant tout changement de loyer ? Demandez une démo de Leazard.
Pour aller plus loin
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Vérifiez toujours la clause de révision spécifique de votre bail, en particulier en cas de doute sur l'indice applicable ou de désaccord avec l'autre partie.